Die Schweiz baut zu wenig Wohnraum. In den ersten vier Monaten 2026 lagen die Wohnbaugesuche zwar rund 12 Prozent über dem Vorjahr, doch 2025 wurden mit etwa 48'000 bewilligten Wohnungen deutlich weniger genehmigt, als mit 52'000 bis 55'000 als nötig gelten. Die Leerwohnungsziffer verharrt bei 1,03 Prozent, und der Bund rechnet bis 2040 mit über 500'000 zusätzlich benötigten bezahlbaren Wohnungen. Vor diesem Hintergrund rückt eine Strategie in den Vordergrund, die Wohnraum schafft, ohne neue Bauzonen zu erschliessen: der Ersatzneubau. Ältere Einfamilienhäuser weichen dabei kompakteren Mehrfamilienhäusern.
Warum Verdichtung nach innen die logische Antwort ist
Die Idee ist einfach und zugleich anspruchsvoll: Statt Kulturland am Rand zu verbrauchen, wird bestehendes, oft gut erschlossenes Bauland besser genutzt. Ein Grundstück, das heute ein einzelnes Haus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren trägt, kann nach einem Ersatzneubau mehrere Wohnungen aufnehmen. Das entlastet den angespannten Markt genau dort, wo Infrastruktur, öffentlicher Verkehr und Versorgung bereits vorhanden sind. Gleichzeitig lässt sich ein energetisch veralteter Bau durch ein Gebäude ersetzen, das heutigen Ansprüchen an Dämmung, erneuerbare Wärme und Photovoltaik genügt. Wo ein umfassender Neubau im Minergie-P- oder GEAK-A/A-Standard entsteht, kommen unter Umständen auch Beiträge aus dem Gebäudeprogramm 2026 in Frage, das Bund und Kantone mit rund 607 Millionen Franken speisen. Wichtig bleibt: Der Antrag muss immer vor Baubeginn gestellt werden, und die Beiträge fallen kantonal unterschiedlich aus.
Chancen und Hürden im Gleichgewicht
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind günstig. Zehnjährige Festhypotheken liegen Anfang 2026 im Schnitt bei rund 1,8 Prozent, der SNB-Leitzins steht bei 0 Prozent, und für die Bauinvestitionen wird 2026 ein Plus von 5,3 Prozent erwartet. Gleichzeitig sind die Hürden real. Verdichtung stösst lokal oft auf Widerstand, etwa aus Sorge um Ortsbild, Nachbarschaft oder Verkehr. Hinzu kommt eine zunehmende regulatorische Komplexität: Energievorgaben, Lärmschutz, Barrierefreiheit und mancherorts Denkmalschutz greifen ineinander und verlangen eine sorgfältige Planung. Wer diese Themen früh und transparent angeht, verringert das Risiko von Einsprachen und Verzögerungen erheblich.
Was Bauherrschaften und Grundeigentümer daraus machen
Für Eigentümerinnen und Eigentümer eines älteren Einfamilienhauses lohnt sich der nüchterne Blick auf das Potenzial des Grundstücks. Entscheidend sind die zonenrechtlich zulässige Ausnützung, die Erschliessung und der bauliche Zustand. Ein GEAK Plus liefert dabei nicht nur den energetischen Ist-Zustand, sondern auch einen Beratungsbericht mit konkreten Empfehlungen. Von der ersten Machbarkeitsabklärung über die Kostentransparenz bis zur Bewilligung profitiert ein Ersatzneubau von einer durchgängigen, digital gestützten Planung, in der BIM heute operativer Standard ist. So wird aus einer unauffälligen Parzelle verlässlicher, zeitgemässer Wohnraum.
Wenn Sie prüfen möchten, was auf Ihrem Grundstück möglich ist, begleitet Sie Domus Projects von der ersten Machbarkeitsabklärung bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Kontaktieren Sie uns – wir schätzen das Potenzial gemeinsam mit Ihnen ein und planen die nächsten Schritte.
